Il diritto di proprietà è un diritto esclusivo. La legge non ammette più diritti di proprietà su di uno stesso bene, ma non esclude che si possa configurare l’ipotesi - in effetti molto diffusa nella pratica sociale - di più soggetti titolari di un diritto di proprietà su di un bene.
Nella multiproprietà, infatti, vi sono più titolari del diritto sulla res che lo esercitano per un determinato periodo di tempo stabilito all’atto della stipula del contratto. In genere l’esercizio del diritto in multiproprietà viene pattuito dagli aventi diritto per una durata temporale variabile che può interessare una settimana, 15 giorni, o un mese nel corso dell’intero anno.
L’istituto della multiproprietà - nato in tempi relativamente recenti per far fronte ai costi elevati di immobili ubicati in zone di montagna o di mare, di particolare rilievo geografico (Costa Smeralda, Cortina, Positano), è altrimenti denominato “istituto di proprietà turnaria”, atteso che i multiproprietari dell’immobile oggetto del particolare diritto lo esercitano “a turno” ed in ragione di particolari modalità contrattualmente assunte, dividendo i costi del condominio e della gestione dei servizi comuni.
Molto si è discusso e si discute circa la natura giuridica della multiproprietà. Secondo alcuni, trattasi di un diritto reale sui generis. Questa tesi, però, non ha molto seguito tra gli esponenti più accreditati della teoria del diritto civile in genere, perché è ostativa alla tradizionale impostazione, fondata su studi ormai radicati del diritto civile, secondo la quale, tra i caratteri salienti e differenziali dei diritti i reali, si ha il cosiddetto numerus clausus.
In altri termini, per i diritti reali vige il principio della tassatività e della tipicità, nel senso che essi diritti sono soltanto quelli - ed esclusivamente quelli - espressamente previsti e disciplinati dal codice civile. Secondo altri autori, di contro, la multiproprietà è un particolare tipo di usufrutto; ma anche questa tesi non appare convincente per molti esperti del settore, perché il diritto di proprietà è perpetuus, mentre l’usufrutto è legato, nei tempi massimi, alla durata della vita dell’usufruttuario.
A cercare di dirimere la quaestio è intervenuta anche la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione, secondo la quale la multiproprietà è una figura spuria, mista di elementi di più e diversi istituti privatistici, ragion per cui, alla particolare figura in esame, occorre applicare la disciplina dell’istituto che risulta essere prevalente rispetto ad altri e che, secondo i Giudici di legittimità, andrebbe individuato in una sorta di condominio.
avv Irene Coppola
