Molto si discute sulla differenza, il piu’ delle volte negata da esperti e stimati professionisti del diritto, tra preliminare di compravendita proprio ed improprio. Secondo la teoria piu’ diffusa, in assenza di una espressa previsione normativa, il preliminare proprio è il contratto preliminare vero e proprio, quello in senso stretto, è la promessa alla stipula futura della compravendita ed ha -chiaramente - efficacia obbligatoria.
Il preliminare di compravendita improprio, di contro, e’ un contratto che ha immediato effetto traslativo; è un contratto molto diffuso nella pratica commerciale e viene comunemente detto “compromesso”. Il compromesso non è una reciproca promessa di contrarre, ma un vero e proprio contratto definitivo, di immediata efficacia, con l’impegno dei contraenti di riprodurre il consenso prestato in una forma particolare.
In genere “con il compromesso” i contraenti redigono “il documento contrattuale” non per atto notarile, ma con scrittura privata e si impegnano ad una riproduzione dell’atto in forma pubblica, forma necessaria per la formalita’( non di poco conto) della pubblicita’ dichiarativa della trascrizione.
Ai fini della trascrizione, infatti, (ex art. 2652 e ss. c.c.), occorre sottolineare che per il preliminare proprio si trascrive la domanda diretta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre (art. 2932 c.c,.), mentre per quanto concerne il preliminare improprio, si trascrive la domanda di accertamento giudiziale della paternità della scrittura.
avv Irene Coppola
