Il contratto preliminare è il contratto con il quale le parti si obbligano a prestare un futuro consenso; in altri termini è il contratto con cui le parti costituite si obbligano a stipulare un ulteriore contratto che è denominato “definitivo” (compravendita, mutuo, permuta, locazione).
Dal contratto preliminare nasce un obbligo di “facere”; esso è una promessa tra i due soggetti contraenti che assumono, rispettivamente, la veste di promittente e di promissario. Ad esempio, nel contratto preliminare di compravendita, il promittente venditore promette al promissario acquirente di vendere un immobile entro un determinato periodo di tempo.
Il definitivo si stipulerà successivamente e, soltanto alla stipula del contratto definitivo (efficacia traslativa reale), il promissario acquirente diventerà acquirente vero e proprio e, precisamente, proprietario dell’immobile in oggetto. Il contratto preliminare, in genere, si atteggia come formula negoziale per "bloccare negozialmente" gli immobili in costruzione; difatti chi ha interesse ad acquistare può stipulare con il costruttore un preliminare di vendita i cui effetti reali e quindi traslativi si perfezioneranno soltanto alla stipula del definitivo, ma nel frattempo l’acquirente si è assicurato l’acquisto vincolando il costruttore con il preliminare.
Non di rado, nella pratica, si ha anche il preliminare con effetti anticipati o con anticipato possesso (il promissario acquirente viene immesso subito nel possesso del bene, ma ne diventerà proprietario solo al momento dell’acquisto con la stipula del negozio definitivo). Il contratto preliminare rientra nel novero dei negozi collegati, visto e considerato che è un contratto collegato ad un altro contratto che prende il nomen di definitivo di cui deve averne la forma (forma per relationem), pena la nullità.
Avv Irene Coppola
